PASO A PASO A PARA COMPRAR UNA VIVIENDA

EL PROCESO DE COMPRA DE UNA VIVIENDA EXPLICADO PASO A PASO

Adquirir la primera vivienda, cambiar de casa, comprar un coche o elegir el colegio de tus hijos son situaciones que no nos planteamos hasta que llegan.  ¿Como tomamos esas decisiones?

Puede que nos encontremos con falta de información o con una saturación por toda la documentación y datos que disponemos. Tener información previa es importante para que el cambio de hogar sea lo más sencillo.

Los pasos que tenemos que seguir son los siguientes:

A)        CONOCE EL PRESUPUESTO QUE DISPONES. Conoce el importe máximo que puedes destinar a la compra. La cantidad que se destine a la compra no puede ser superior al 35% o 40% de tus ingresos netos mensuales estables. Hay que tener en cuenta el dinero ahorrado, si lo disponemos.

B)        ELEGIR LA FORMA DE PAGO. Existen varias opciones:

• Pago al contado. Normalmente se materializa con la entrega de un cheque bancario a favor del vendedor en el momento de la firma de la escritura de compraventa.
•  Préstamo hipotecario. Es un producto bancario, mediante el cual se recibe un dinero para adquirir un inmueble. Normalmente los préstamos hipotecarios tienen como garantía la propia vivienda adquirida. Normalmente los bancos ofrecen hasta el 80% del valor del inmueble, el 20% lo tiene que poner el comprador.
•  Subrogación hipotecaria. Es el cambio de titularidad del deudor en la hipoteca. La entidad financiera tiene que aceptar la subrogación antes de la venta.

C)        BUSCA Y DECIDE EL TIPO DE VIVIENDA. ¿Qué tipo de vivienda?

• Vivienda nueva: vivienda de nueva construcción que no ha sido transmitida. Su tributación será por IVA.
• Vivienda de segunda mano: viviendas que ya han sido transmitidas. Hay que prestar atención al estado en que se encuentran, a la obra que hay que realizar. La tributación será por ITJ/AJD.
• Vivienda protegida: tienen un precio más asequible y para sectores de la población con dificultades para poder acceder a un hogar. Para acceder a ellas se tienen que cumplir unos requisitos personales y económicos.

La localización es determinante, según tus necesidades, es necesario conocer las infraestructuras con las que cuenta la zona: hospitales, comercios, colegios, supermercados, transporte público, zonas verdes…

D)        ELIGE EL VENDEDOR. La negociación y facilidades de comprar una casa vienen condicionadas por el tipo de vendedor, que puede ser:

• Particulares. Las negociaciones son directas y rápidas, el inconveniente es que no estas asesorado por profesionales.
• Inmobiliarias. Cuentas con la ayuda de un asesor inmobiliario que te acompañe, asesore y aconseje durante el proceso de compra, te enseñarán los inmuebles que mejor se ajusten a tus necesidades y resolverán todas tus dudas.
• Promotoras. Garantiza vivir en una vivienda de nueva construcción, aunque en algunas veces la elección de la vivienda se hace sobre plano y dificulta la elección. Puedes solicitar al promotor que te aporte garantías.

• Bancos. Tiene muchas ventajas y condiciones preferentes en los préstamos hipotecarios.

E)        VISITA LA VIVIENDA E INSPECCIONA LA COMUNIDAD. Cuando has seleccionado una vivienda, y vas a la visita tienes pocos minutos, lleva contigo una libreta para tomar notas, un metro para hacer comprobaciones y la cámara de fotos. Fíjate en la distribución de las habitaciones, orientación de la vivienda, la ventilación de los baños y cocina, los cerramientos, el estado de la instalación eléctrica, pintura, disposición de tabiques y puertas, negocios cercanos, los ruidos. Pregunta por el certificado energético. Si tienes oportunidad pregunta a los vecinos, obtener información.

F)        HAZ UNA OFERTA. Si lo tienes claro es el momento de hacer una oferta, los descuentos pueden oscilar entre el 10 % y el 30 % del precio inicial de venta, hay zonas donde el descuento no se puede ni realizar.

• Acude al Registro de la Propiedad. Si tienes claro que esta es la vivienda acude al Registro de la Propiedad en que este inscrita la vivienda y solicitar una nota simple (10€ a 20€), para conocer los datos descriptivos, que se tienen que ajustar a la realizad, comprobar la titularidad y las cargas.
•  Confirma que te preautorizan la hipoteca. Es complicado que el banco se pronuncie sobre la concesión de la hipoteca sin tener toda la información, procura no adelantar dinero hasta que te confirmen la viabilidad del crédito hipotecario solicitado.
• Segunda visita a la vivienda. Realizar una nueva inspección para responder a las dudas que hayan surgido. Mejor si te acompaña otra persona, la visita será más productiva y contaras con una segunda opinión. 

G)        FIRMA EL CONTRATO DE ARRAS. Primer contrato que se firma e igual de importante que la escritura, trata de salvaguardar los derechos del comprador y del vendedor. Cuando se firma se suele adelantar un 10% del precio de la vivienda. Con el contrato de arras se asumen unos derechos de entrega de la vivienda, pero también unas obligaciones, cuya no observación podría conllevar la pérdida del dinero entregado. Se tiene que fijar la fecha tope para formalizar la compraventa.

H)        FIRMA LA ESCRITURA. Comprador y vendedor declaran ante el notario su voluntad de comprar y vender, así como las condiciones esenciales de la venta. El comprador tiene el derecho a escoger el notario. El notario comprueba la capacidad y legitimación de las partes. En la escritura figura: la descripción de la vivienda, su estado de cargas, precio, forma de pago, impuesto aplicable y el reparto de gastos.

A comprobar: Certificado energético, justificante de pago del último IBI, certificado de la comunidad de propietarios, copia del seguro decenal.

I)        GASTOS DE TRAMITACIÓN E IMPUESTOS. Muchos compradores obvian los gastos derivados de la compra y se trata de un desembolso que hay que sumar entre un 10% y un 12 % del precio de compra.

Los principales gastos son: 

• ITP o IVA: vivienda nueva de primera transmisión (10 % del IVA), vivienda de segunda mano (ITP según comunidad o provincia) 
• IIVTNU (plusvalía): Salvo pacto en contrato lo abona en vendedor. 
• Gastos notariales. Se pacta que los asume el comprador.
• Gastos de Inscripción en el Registro de la propiedad. Institución que da publicidad oficial a la propiedad sobre bienes inmuebles, así como derechos y cargas.
• Si solicitas financiación hay que sumar los gastos e impuestos para la constitución de los mismos, estos gastos son: honorarios de Notaria, inscripción en el registro, fiscales y honorarios de la gestoría encargada de tramitar los documentos.
• Hay que ver si concurren o no gastos o productos vinculados con la hipoteca, como seguro del hogar, seguro de vida, comisiones de apertura del préstamo.

J)        CAMBIO DE TITULARIDAD DE SUMINISTROS. Ya eres el propietario de la vivienda, has de figurar como tal en los suministros.

K)  CONSERVA TODOS LOS DOCUMENTOS. No tires ningún documento, justificante, ni factura relacionadas con la adquisición.

L)   NO OLVIDAR RECOGER LAS LLAVES, MANDOS Y RESTO DE DOCUMENTACIÓN DE LA VIVIENDA.

¡Disfruta de tu nuevo hogar!